Avec plus de 3 milliards d’euros d’actifs et près de 59 200 associés, Edissimmo figure parmi les plus grosses SCPI du marché français. Sa taille impressionne, mais elle n’a empêché ni la baisse du prix de la part ni l’allongement de la file d’attente des épargnants qui veulent sortir. Rendement, valeur des parts, liquidité, fiscalité, voici les chiffres qui comptent vraiment.
SCPI Edissimmo, l’essentiel des chiffres à connaître
Edissimmo est une SCPI de rendement à capital variable, investie majoritairement dans l’immobilier de bureaux. Elle achète des immeubles, les loue et reverse une partie des loyers à ses associés sous forme d’acomptes trimestriels, des revenus qui allègent les mensualités quand les parts sont financées via une SCPI à crédit.
Les derniers indicateurs disponibles dressent un tableau contrasté. Voici ceux qu’il faut avoir en tête avant toute décision :
- Le taux de distribution atteint 3,63 %, soit 6,94 € bruts par part, contre 4,91 % pour la moyenne du marché sur le même exercice.
- Le prix de souscription est passé de 237 € à 172 €, une baisse d’environ 27,4 %.
- La performance globale annuelle ressort à −6,31 % sur l’exercice de la dernière baisse.
- Le taux d’occupation financier s’établit à 84,73 %.
- 776 330 parts sont en attente de retrait, contre 620 526 au trimestre précédent.
- Le prix de retrait ordinaire est fixé à 158,25 € par part.
Un patrimoine diversifié géographiquement, mais concentré sur les bureaux
Le portefeuille compte 178 immeubles répartis entre l’Île-de-France hors Paris, Paris, d’autres pays européens et les régions françaises. Cette dispersion réduit la dépendance à un immeuble ou à un locataire en particulier.
Elle ne gomme pas, en revanche, la concentration sectorielle. Prenez un immeuble tertiaire des années 2000 bien situé, son adresse reste attractive, mais ses plateaux, sa consommation énergétique ou ses équipements peuvent ne plus correspondre aux attentes des entreprises. Multiplier ce type d’actif mutualise les incidents individuels, sans protéger contre un changement général de la demande.
Un rendement inférieur à la moyenne des SCPI
Sur le dernier exercice documenté, Edissimmo a versé 6,94 € bruts par part, soit un taux de distribution de 3,63 %. L’écart avec la moyenne du marché atteint 1,28 point, ce qui place le fonds dans le bas du classement.
Ce montant brut n’est pas ce que l’associé encaisse réellement. Après fiscalité étrangère, la distribution tombe à 6,80 € par part, puis l’impôt personnel s’applique selon le mode de détention. Pour 100 parts, cela représente 694 € bruts par an, avec des acomptes indicatifs autour de 1,70 € par trimestre qui restent ajustables selon les loyers encaissés et les charges.
Pourquoi la part a perdu 27 % de sa valeur
Le prix de la part est passé de 237 € à 172 €, avec une dernière marche de 191 € à 172 €, soit environ 10 % de baisse en une fois. Sur cet exercice, la performance globale annuelle s’établit à −6,31 %, les loyers distribués n’ont pas compensé la perte en capital.
La remontée des taux d’intérêt pousse les acheteurs à exiger une rentabilité plus élevée, donc à proposer des prix plus bas pour un même loyer. Le travail hybride rend les entreprises plus sélectives, au détriment des bureaux anciens ou mal desservis. Enfin, les travaux de mise aux normes énergétiques pèsent sur les valorisations, car un immeuble qui reste vide plusieurs mois pendant sa rénovation vaut moins que son loyer théorique ne le laisse penser.
Revendre ses parts, délais et décote à anticiper
Le nombre de parts en attente de retrait est passé de 620 526 à 776 330 en un trimestre. Dans une SCPI à capital variable, les sorties sont normalement financées par les nouvelles souscriptions ; quand celles-ci se tarissent, déposer une demande ne garantit plus de récupérer ses fonds dans un délai prévisible.
Un fonds de remboursement, alimenté notamment par des ventes d’immeubles, permet de débloquer certaines sorties. Il fonctionne toutefois à un prix d’environ 151 €, contre 158,25 € pour un retrait ordinaire. Sur 100 parts, l’écart représente près de 725 €, une perte sèche à mettre en balance avec le temps gagné.
Souscrire, conserver ou vendre, les bons critères pour trancher
Pour une nouvelle souscription, la prudence s’impose au regard du rendement relatif, de la surcote et des retraits bloqués. Le taux d’occupation financier de 84,73 % confirme que la gestion locative reste sous tension, même s’il ne signifie pas que 15,27 % des surfaces sont physiquement vides, il compare les loyers facturés aux revenus théoriques à pleine occupation.
Pour les associés déjà en place, un calcul simple aide à prendre du recul. Un épargnant entré à 237 € avec 100 parts a investi 23 700 € ; au prix de retrait de 158,25 €, il récupérerait environ 15 825 €. Au rythme actuel de 694 € bruts par an, il faudrait plus de onze ans de distributions pour combler l’écart, avant impôt et sans nouvelle baisse.
Un placement à réserver aux épargnants patients
Edissimmo conserve de vrais atouts, un patrimoine de grande taille, une diversification européenne et une gestion expérimentée. Ces qualités ne compensent pas, pour l’instant, un rendement sous la moyenne, une valeur de part en baisse et des retraits qui s’accumulent.
Avant d’investir ou d’arbitrer, le bulletin trimestriel, le rapport annuel et la note d’information restent les documents décisifs. Un échange avec un conseiller en gestion de patrimoine permettra ensuite de vérifier si ce fonds répond vraiment à votre objectif et à votre horizon.