Depuis le renforcement des lois sur la transition énergétique, le diagnostic de performance énergétique conditionne directement la possibilité de réviser un loyer. Les logements classés F et G sont désormais bien connus pour leur gel tarifaire, mais la situation des biens en étiquette E soulève régulièrement des interrogations. Mieux vaut connaître précisément les règles avant d’agir.
DPE E et augmentation de loyer, ce que dit la loi
Contrairement aux logements classés F ou G, un bien noté E n’est pas soumis à une interdiction absolue d’augmentation de loyer. La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un gel strict pour les passoires thermiques, mais les logements E restent, pour l’instant, en dehors de ce blocage.
Un propriétaire disposant d’un DPE valide en classe E conserve donc la possibilité de réviser le loyer, à condition de respecter les règles habituelles, clause de révision dans le bail, application de l’indice de référence des loyers et, en zone tendue, respect du loyer de référence majoré. Cela dit, la trajectoire réglementaire pointe clairement vers un durcissement.
Les logements E sont dans le viseur des prochaines étapes de la loi, à partir de 2034, leur mise en location pourrait être conditionnée à des travaux de rénovation énergétique. Pour les propriétaires qui souhaitent anticiper, améliorer le DPE grâce à des travaux ciblés reste la solution la plus pérenne pour sécuriser leur bien et préserver leur liberté de révision. Attendre sans agir expose donc à des blocages futurs, d’autant que le marché s’adapte déjà à cette perspective.
Quand l’augmentation devient illicite, les cas concrets
Même pour un logement classé E, plusieurs situations rendent toute hausse de loyer impossible ou contestable. En voici les principales :
- Le DPE est périmé, validité de 10 ans pour les diagnostics réalisés après juillet 2021, mais plus courte pour les anciens.
- Le bail ne contient pas de clause de révision annuelle explicite.
- Le logement se situe en zone tendue et le loyer demandé dépasse le loyer de référence majoré.
- Le propriétaire tente de rattraper plusieurs années de hausses non appliquées en une seule fois.
- La révision n’est pas notifiée dans les délais prévus par le bail.
Dans ces configurations, le locataire est en droit de contester la hausse, même si le DPE E ne génère pas à lui seul un gel légal. La forme compte autant que le fond, une augmentation techniquement justifiée mais mal notifiée peut être annulée par un juge.
Droits du locataire et recours possibles
Face à une augmentation de loyer contestable, le locataire dispose d’un arsenal juridique solide. La première étape consiste à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, en indiquant précisément le motif de contestation, DPE périmé, absence de clause, dépassement du plafond IRL ou du loyer de référence. Ce courrier suffit souvent à bloquer la procédure, car peu de bailleurs souhaitent s’exposer à un recours formel.
Si le dialogue échoue, la Commission Départementale de Conciliation peut être saisie gratuitement. Cette instance tente de trouver un accord amiable avant toute action en justice. En cas d’échec, le tribunal judiciaire tranche, et l’annulation de la hausse non conforme est généralement prononcée. Les associations de défense des locataires accompagnent utilement dans cette démarche, notamment pour la constitution du dossier et la vérification des pièces.
Nouveau calcul DPE 2026, impact sur les logements E
La révision du coefficient d’électricité dans le calcul du DPE a modifié le classement de nombreux logements. Certains biens qui affichaient un E se retrouvent aujourd’hui en D ou C, tandis que d’autres, dont le chauffage repose sur des énergies plus carbonées, ont glissé vers le bas. Cette recomposition du parc locatif crée des situations inédites, des propriétaires découvrent que leur logement a changé d’étiquette sans travaux, parfois via une simple attestation Ademe.
Pour le bailleur concerné, ce changement ouvre ou referme des possibilités de révision. Mais attention, aucune augmentation rétroactive ne peut être réclamée pour la période antérieure à la mise à jour du DPE. La nouvelle étiquette doit être officiellement opposable avant toute démarche de révision, et l’ensemble des justificatifs doit être conservé précieusement en cas de litige.
Conseils pratiques pour bailleurs et locataires en zone tendue
En zone tendue, le cumul des contraintes laisse très peu de marges de manœuvre. Un propriétaire souhaitant réviser le loyer d’un logement E doit vérifier, dans l’ordre, la validité du DPE, la présence d’une clause de révision dans le bail, la date anniversaire de cette clause, puis le calcul précis basé sur l’IRL publié par l’INSEE. Toute erreur dans cette chaîne peut rendre la hausse annulable.
Du côté du locataire, la vigilance passe par la vérification systématique de l’étiquette DPE annexée au bail et de sa date de validité. Une augmentation notifiée alors que le DPE a expiré est directement contestable. Conserver toutes les correspondances avec le bailleur, photographier les annexes du bail à la signature et noter les dates de notification constituent des réflexes simples qui peuvent faire toute la différence devant une juridiction.